2023年7月22日，“首届中国企业纾困与破产重整投资峰会”在沪开幕，本次峰会由全国工商联并购公会民企业重整工作委员会、资产界共同主办；北京市破产管理人协会、中国政法大学金融校友会、北京银行法学研究会、浙江省投融资协会、广州市破产管理人协会联合主办；上海大学法经济学研究中心、对外经济贸易大学并购与重组研究中心、深圳市不良资产处置协会、广州市资产管理协会、青岛市不良资产处置协会、山东不良资产并购重组行业联盟、佛山市金融债权及特殊资产协会、大连市金融资产管理协会、破产法实务等协办；北京市炜衡律师事务所、百昌科技集团、天授资产、创业护航支持；会议由长三角一体化示范区(上海) 东恒特资信息集团承办。峰会特邀中国政法大学法与经济学研究院院长、破产法与企业重组破究中心主任、国际破产协会中国委员会联席主席李曙光教授发表了主旨演讲《房地产企业破产重整的政策考量》。《房地产企业破产重整的政策考量》是我特地为这场投资峰会准备的一个题目，我们团队近几年也一直在做这方面的研究。房地产业是一个非常大的行业，十年前它的破产问题就引发了关注。但是这两年由于多方面的因素，使得它成为一个特别重大的问题。我六七年前在云南讲过一次，那个时候讲房地产破产讲得都是比较操作性的，从法律上看各种法律关系的处理、在破产案件处理过程当中的逻辑、房地产的各项债务，没有从宏观的角度来讲房地产的问题。近两年无论是从防范化解重大金融风险，特别是系统性风险，还有近年来出现大量的破产案件，都跟房地产密切相关。今天从宏观的角度讲一讲房地产企业破产重整的政策考量，正好是跟我们的主题相关。为什么现在房地产企业整体的发展状态这个问题比较重要？我们做了一些研究，这些数据全是非常准确的数据，我今天提到的数据都是官方的数据，极少数是个别的头部企业做的数据，因为有一些数据实在非常难找。房地产要从哪个角度去看？因为现在谈的比较多，房地产大，大成什么样？大概全国六亿栋房子，全国叫栋，为什么叫栋呢？六亿栋房子，90%涉及到农村的的房屋，农村的房屋没有一套一套，它的房屋比较特殊，这是国家统计局按照栋来计算的，大概是在全国普查的时候，今年2月份在全国自然灾害综合风险普查工作会议上，住建部发布对全国的房屋做了整个的普查，在这个普查当中，它普查了6.6亿栋房屋。按照2020年国家统计局的数据，全国家庭住户的建筑面积大概是542亿平方米。其中城市是185亿，城镇是124亿，农村是233亿平米，大概这么一个结构，这是全国平米数。家庭的人均住房建筑面积，城市的现在是41.76平方米这是刚刚出来的数据。另外一个数据，房地产两个贷款，开发投资的贷款是五万多亿，房地产开发企业的房屋施工面积是79亿。这是现在的一个大的关于房地产的整体的状况，让大家了解中国人住的，能找到的数据是这个，中国究竟多少栋房子，我们也搞不清楚，主要是住建部的一个统计数据。大概有两个数据，一个是房地产贷款的余额，是跟我们是密切相关的，跟房地产业密切相关。一个是房地产开发贷款的余额，这两个余额，一个是买房的人去贷款，一个是投资，即建房人的贷款，大家要把这个区分开来。我们买房的人一共余额50多万亿，其中个人住房的贷款余额接近40万亿，绝大部分的贷款人是购房自住，依靠家庭的收入按月来偿债。大概十年前，我们说的比较多的“房奴”，随着房价的上涨这个词消失，但在20年前、15年前房奴这个词非常的流行。随着房价上涨，房奴这个词慢慢消失，估计现在这个词要回来了。开发贷款余额是13万亿，房地产商去借钱开发房地产，这个其中地产开发的大概是六万亿。目前来看，还款的能力相对有保障，这是官方的表述，这是我们讲的房地产的现状，贷款的，我们讲的债的领域。当然房地产的影响力是非常大的，为什么现在成为不良资产界、破产界，经济高质量发展特别关注的问题？因为房地产行业影响太大了。它直接带动的行业就有60多个，间接的就不得了，那就太多了。房地产行业本身GDP占比达到11.6%，对GDP的直接贡献率实际上是达到20%。可以想见，我们的GDP上半年的数据刚出来，平均增速5.5%，因为一季度是4.8%，二季度是6.3%，上半年GDP均数5.5%，房地产在GDP的占比贡献率达到20%，所以我们说这是非常大的。房地产商大概有多少？现在大概是74万家。大概在2017年的时候，2017年在房地产商的会议上，当时我有一个统计数据是80万家左右。从2017年开始，因为中国小房地产商特别多，所以它基本上是一天破产一个半。现在最新的数据，是74万家，涉及的从业人口1200多万，房地产商涉及到的人口，涉及到的就业岗位是一千多万。想想比我们很多国企加起来的就业人口还多，所以它的影响面是非常大的。从全国的角度来看，国家统计局的数据，土地出让的收入和房地产专项税收合计占地方财政收入的36%，那就非常高。当然现在是降下来了，原来是更高，我们看到像北京、上海这样一些超大型城市，原来土地的收入甚至都占到一半甚至超过一半，现在这两年最新的数据降下来了，但是这个占比对于地方财政收入还是非常高。这也是为什么很多地方财政吃紧，跟这一块收入下跌有关。总体来看是这样一个情况。房地产让我们关注的，不是说房地产怎么发展，下一步怎么让它更好的健康发展。我们重点关注的是现在发生和过去发生的房地产出问题的情况。我们看到到去年10月份的数据，共有124支境内债和73支海外债出现违约。境内债的违约金额数大概是涉及到1187亿，境外债大概是218亿，相当一批房企向海外发行债券，到国外，到境外去融资。这个融资也发生了违约的情况，这是目前比较整体的数据，这个数据是比较准确的，目前大的数据。从2021、2022年数据情况可以看到，实际上2022年前10个月一共有26家房地产企业61只债券发生违约，去年的情况，债券金额200多亿，这个违约率是2021年的7.7倍。从去年来看，房地产企业的债务违约率急剧升高，7.7倍。信用债的违约，信用债不是讲公司信用债，银行间交易商协会和股票市场的，证监市场的口径不一样，公司信用债，因为在银行间交易商协会还有很多债务融资工具，金融票据等等。我们看到房地产信用债违约率创纪录的接近30%，这么一个数字，这是关于债务违约的情况。债务违约就引发了一系列的问题，所以我们看到这些债务违约，这里列了一个表，违约排名32家的情况，基本上是TOP50的企业。有很多大家熟悉的房企，这里不说名字，它的违约数都是比较高的。但是债券违约仅仅是债务违约的一小部分，这里我用的是债券违约，有很多房地产商是债务违约，债务违约就是不能按照清偿到期债务，这里面有很多进入到破产程序。有很多是我们非常熟知的（企业），像第31名刚刚把它的2021和2022年的年报拿出来，可以看到负债高达2.4万亿，整个集团的负债高达2.4万亿，某集团深夜发出财务报表。从2020年出问题以后，基本上财务报表看不到了，前几年刚刚出台了财务报表，2021、2022年，当然这个财务我认为有很大的问题，连审计机构都说有一些因素，他们也是控制不了的。即便如此，我们看到它的债务的总额达到了2.4万亿。像某集团在公告当中也说到，公司有非常优质的2.1亿平方米地产储备资源，可以作为下一步集团应付各种危机，进行重建复建、保交楼一个重要的基础。它确实有2.1亿平方米的储备地产，但是我们确实是看到目前见到的非常大的负债，这是它的债券违约情况。房地产债券违约一个很重要的因素，就是在2019、2020年央行出台“三线四档”的政策，房住不炒，房主不炒怎么让房地产企业在房地产投资当中能够规范、健康的来发展，所以出台了“三线四档”的政策，这“三线四档”在房地产行业是核弹级（的政策），一下子“三线四档”的政策出台，我们很多房地产商，房地产企业就现出原形了。中国的房地产的企业和房地产商的发展，是随着房地产的发展而发展的，房地产的发展是依赖于房地产行业的三高：高杠杆率，高负债率，高风险，依靠三高去获得高利润，是按照这么一个模式。但是这“三线四档”政策一出来，立马房地产商原有的三高模式下发展的基础就动摇了。实际上“三线四档”就是一个最重要的一个利剑，对房地产真金白银的测试，对房地产商到底是不是有实力，这个利剑一拉出来就出问题了。我们看这三线，这三线就是我们破产界讲的，或者法院在梳理破产案件讲的最重要的两个概念：一个是资产负债表概念，一个是现金流概念。资产负债表是衡量一个企业资产和负债的比重的关系，现金流是衡量这个企业它的流动性的问题。三线就是资产负债表测试法和现金流测试法，来测试一个房地产商的偿付能力。“三线四档”一出来就把房地产商能不能有很好的偿付能力，在有偿付能力的情况再来开发房地产，这样一个测试一下子测出来了是不是“真金”。这三条线：第一条是剔除预收款后的资产负债率，必须是大于70%。资产负债率大于70%，就踩了一条黄线了。如果是净负债率大于100%，那就是踩了两条黄线，这个就是橙线。第三条线，现金短债比，房地产商所拥有的现金和你的短债之间是1倍，如果是小于1倍，那你也踩了（线），那就是第三条线。如果三条线都合格的是绿档，三条线都踩的，那肯定就是有问题了。这“三线四档”一出来，我们看到很多房地产商出问题了。我们团队专门研究了202家房地产上市公司资产负债率在70%以上的，一共达到72%，高的资产负债率很多都到82%、85%，民营企业最高是85%，国有企业是82%的样子。踩两条线的大概超过一半，这么一个情况。这是我们看到现在最好的这些房地产商，都是上市公司，上市公司里面应该是房地产商里面最好的，一般是最好的，它是国家队，它是用上市的声誉、品牌作为它的支撑。它最好的在“三线四档”新的政策下，它就出问题了。当然，这仅仅是表面的，“三线四档”仅仅是表面，我们还要看到这202家也好，还是其他的很多房地产商，我们还要注意到它们有很多资产，我把它叫做资产负债表操纵现象。资产负债表操纵，一般是通过几种方式：一是明股实债，表面上是股权，实际上债务人在操盘，实际上是明股实债的方式。二是把自己的控股的子公司转为联合的公司，实际上把表内业务转移到表外。三是担保抵押。这些都是隐形的债务，还有无息，把有息的负债转为无息的负债，比如说发行票据登顶这样一种方式，还有应收款。这是把有息的负债转为无息的负债，这些都是资产负债表操纵。在“三线四档”的政策下，我们很多房企通过隐性负债的方式操纵资产负债表，也会出现很大的泡沫。另外我讲一下，其实一个国家应该说它有三张资产负债表，一个国家资产负债表，一个是企业资产负债表，一个是家庭+个人的资产负债表。中国第三张资产负债表大家关注度比较少。第一张和第三张度关注比较少，第一张大家认为是宏观经济面的问题，第三张，中国人不记账，很多税收又不那么完善，中国还有很多现金交易，所以基本上第三张资产负债表是比较少的。但是通过各种数据我们也可以看到，包括储蓄率、银行贷款率，现在也能看到家庭和个人的资产负债表，这个是非常关键的。从官方数据来看，家庭个人的资产负债大概也是超过60%以上，到了62%。什么意思？你有100块钱资产，其中62块钱是别人的，不是你的，你是负债的，这是家庭负债表的问题。我大概在3、4个月前讲《大衰退》这本书，提到资产负债表衰退。辜朝明发明的概念资产负债表衰退现象，他是研究日本在上世纪90年代，随着资产价格的下跌，很多日本的企业、家庭和个人，把他们所有的收益都用来修复资产负债表而不是做投资、做消费。这种现象，在中国这两年一下出现了，大家认为是类似的，非常相像，为什么近期资产负债表衰退，在经济学界、在实务界，连出租车司机都知道这个概念，这已经成为一个很重要的概念。这个现象我们更关注的是企业资产负债不用说，家庭居民的资产负债是非常重要的一个概念。随着“三线四档”还有若干的国内外经济环境，政治环境，还有外部性的影响，实际上我们看到，出现了三个现象：大量的房企是进入了系统碎片化烂尾状态。什么概念呢？很多房企都是很有名的，全国性的到处建楼盘，到处买地，到处建商品房。其中在整个“三线四档”以及相应的政策和经济环境发生变化的情况下，他们出现了流动性的问题，出现了资产负债表的问题。这个时候，我们说很多楼盘就处于烂尾的状态。房地产商很大程度上处理的问题大部分是烂尾的问题。我们常常讲尾盘，这些再处理它的烂尾的问题，这些烂尾具有系统性，有的是的区域性，有的是全国性，有的房地产企业是全国性的，全国各地特大、超大城市都有地产，他是一个系统性的。但是它又并不是所有的楼盘都出问题了，所以它也是碎片化的，这是一个特征。在这么一种状态下，当然现在经济学界也有一个争议，中国到底是不是出现了通缩？官方说绝对没有出现通胀，但是经济学家说出现了通缩，有部分经济学家这么认为。但是不管怎么样，我们看到就是现在老百姓不愿意花钱了，不愿意消费了。在房地产上的很大的压力因为是房地产这样一个压力，很多人都贷了房子，房贷刚刚开始还，或者还了没有几年，一般房贷都是在十年以上、二十年、三十年，20年、25年居多，这个时候如果大的经济形势变化，特别是有一部分居民如果失业了，房贷就成了很大的问题。房地产在“三线四档”的利剑下，很多房地产又停了。疫情这三年，很大程度上，我们很多房地产的烂尾项目在法律上呈现的是什么样的概念？法律上呈现的就是多方当事人合约停滞的状态。那边也不给你封顶，甚至房建一半，甚至刚起地基。这边还在供着，但是感觉供的风险很大，然后断供，或者坚决不供，这种现象出现了合约停滞的现象，而且是大面积的。虽然现在各地的监管部门、政府花很大的力气改变这个现象，但是在法律关系上，还是有很多烂尾楼目前处于这么一个法律梳理的阶段，也可以说法律合同梳理的阶段。如果从整个房地产业的循环来说，它就是合约停滞的现象。我不讲资产负债表衰退，资产负债表衰退是从企业的角度来说，如果从家庭和居民的角度来说，实际上对于每一个家庭和每一个老百姓来说，一个具体的个人来说，压力是很大的。这边他的收入在减少，甚至他的工作没有了。但是另外每个月的房贷是真金白银的放在那里，而且最重要，最可怕的或者他们最担忧的是房地产价格，房产的价格，商品房的价格在一路下跌，这是很可怕的。辜朝明研究资产负债表衰退，他重要核心的思想是资产价格在下跌的时候，所有的个人、企业主要的精力就不再考虑怎么进一步投资，冒投资的风险，或者个人不去消费了，像日本80年代去美国买各种奢侈品，现在思想不在这里了，所有人停留在我怎么样去还我资产负债表上，这是一个很重要的一个现象。资产负债表倒逼，虽然他们没有感受到是一个资产负债表的问题，但是从我们专业的角度来说，每一个家庭，每一个个人都有一个自己的资产负债表，虽然中国人没有记账的习惯，中国人的哲学观念是比较宏观的。在资产负债表上它很精细，一个月一个月的月供摆在这里，一个月一个月的收入摆在这里，这是一个很真实的资产负债表，这个在倒逼他们，出现这三种现象。他会带来一系列处理房地产企业破产的时候，不得不考虑考虑的外在宏观环境，以及下一步我们要考虑的政策，这些政策怎么样破解，怎么样来处理这个现象。第二部分，我们现在政府和我们的司法如何应对部分房地产企业面临的困境，怎么应对这样一种现象。这个应对既有宏观的，又有微观的，不能光喊口号，还要有具体的措施。现在的房地产业是系统性的问题，光有某一个方面的细则不行，要考虑到怎么跟我们整个宏观经济形势，怎么跟我们那么多行业，那么多产业，跟我们得那么多企业联动起来考虑，这是一个非常烧脑的问题。房地产的破产问题一定是宏观跟微观高度融合，高度联动的问题。政府政策，我们看到很多政府政策，希望大家关注这三个。1、三保。什么叫三保？保交楼、保民生、保稳定。我们中央政府在处理房地产行业问题的时候，三保是第一号方针，最重要的一个政策，就是要保交楼、保民生，保稳定。所有的政策和后面的措施都要跟着这个基本原则和它的总目标，它既是总目标，也是总方针，要跟着这个走，也是总原则。要违背这个原则，你那些出来的东西都不行，这是一个前提，或者某种程度上这是一个政策前提，就是三保：保交楼、保民生、保稳定。这样的情况下出现了大量的政策。其中就可以看到金融部门，我们涉及到房地产商很多政策，有很多宏观的，还有外围的政策，最重要的是涉及到金融方面的政策。金融方面的政策，实际上最近这几年推出了好多相关的金融政策，其中比较重要的是2021年下半年以来，很重要的就是保证保交楼，同时保证我们的房地产商的融资的渠道和开发贷款的渠道是融通的。比较重要的政策是三支箭，三箭齐发，就是从借贷政策，债券市场、股权融资这三只箭同时来支持我们的保交楼，支持我们的房地产在这样困境的时候如何纾困，三支箭帮它纾困。一共推出两批共3500亿的保交楼的专项借款，设立了2000亿元的保交楼的贷款计划，商业银行还提供一些配套的资金的支持，这是一个概念。2、金融16条。2021年年底11月份推出的，由央行和当时的银保监会，现在叫金融监管总局提出来金融16条。金融16条里面有很多很重要的金融支持计划，围绕着三箭齐发，有很多政策。比较重要或者是对房地产来说，最重要的，雪中送炭的就是债务展期，存量贷款到期债务的展期，可以延缓还债，这个是比较重要的，一共16条，是两部委推出来的，这是中央最重要的政策，从金融支持方面。3、7月14日刚刚颁布，7月19日公布的共中央党中央国务院《促进民营企业壮大发展的31条意见》中，这个意见重要在是针对的每一个现在实践当中出现的一些重大问题，是有针对性回应的，而不是没有什么指向。其中讲到两句比较重要：一是对民营经济人士合法经营中出现了失误失败要给予理解、宽容、帮助。这一条什么意思呢？我们房地产商当中，只要是合法经营，那么你犯了一点错误或者是你在经营各个方面出了一些问题，还是可以来予以支持和帮助的，这一条非常重要。二是从来没有任何一个文件把破产重整，破产和解置于这个文件特别重要的位置，民营经济壮大的意见一共31条，一共是8个部分，民营经济壮大31条一共8个部分。31条在第二部分的第4条，第二部分是持续优化民营经济发展的环境。这里面第4条具体举措，就是强调对于陷入财务困境，但是仍具有发展前景和挽救价值的企业，按照市场化、法治化的原则积极适用破产重整，破产和解程序。一般破产重整搁在稳健的最后，它是8个部分的第2个部分，其中特别点明，这个很重要的一点，如果我们知道背景，这个指的就是大型的企业，特别是包括我们的房地产企业，这个政策指向也是非常具体的，这是我们讲的中央政府三个方面我认为比较重要的政策，当然有很多政策，我这里重点提一下，现在对于前面讲到的在房地产行业泡沫刺破以后，出现这么多房地产商的违约的现象，债务危机，陷入困境甚至进入破产程序，这种情况大概总体的政策是这样。司法政策有很多，但是比较重要的是，专门为房地产商出的政策，目前就是刚刚出台的，今年4月份一出台的，是最高院对河南省高院的回复（《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》），这个为什么重要？就是它是我们所有的这样一些中央政府在积极稳妥处置房地产风险的时候推出的一个最重要的司法举措，就是保护商品房消费者在破产程序当中的优先权，它的顺位优先权，保护购房者的合法权益。这个政策非常的厉害，因为我们目前所有的法律都没有明确商品房消费者，我们讲的购房人他的概念或者他在即将退出市场的这个企业的位置，我把它作为最重要的司法政策。现在有一批司法政策出来，接下来还会有，这个是最重要的，而且是前置性的。目前所有的其他的一些政策，也是以这个为基础。为什么说中央的保交楼、保民生，保稳定是总原则、总方针，是前提性的条件，跟着那个总方针、总目标出台的这么一个政策。我们可以看到我们现在在处理房地产商破产的时候必然涉及到各商品房消费者和建设工程价款优先权，和抵押担保债权和一般购房人之间的。还有其他普通的债权人和破产法当中列的优先权的关系。最重要的司法政策，就是我在处理房地产商破产的时候，我有一个优先权的排位，按照破产法基本的理念、基本的规则，只有上一个优先权的顺位全部清偿完毕，才轮到下一轮次的优先权，下一轮次的，就这样一个一个清偿完，最后才到普通债权、劣后债权，这是破产法非常重要的规则。这个规则在这次大的房地产（破产案件）的整个处理当中，超越了我们的破产法的规定，新的司法政策超越了破产法、房地产管理法、民法典等，很多法律都没有涉及到的领域，后面还有时间再探讨这个问题，这是一个非常重要的，如果学法律的都知道，这个没有见过，但是非常重要。我们后面处理的前提性的东西，当然司法政策很多，包括房地产商破产，这个案例受理不受理，申请的主体是谁？被申请的主体是谁？是集中管辖还是分案处理等等有很多司法政策在慢慢的明晰当中，后面还有很多问题。我先把大的原则，就是我说的要站在积极稳妥处置房地产重大风险，防范化解重大金融风险特别是系统性风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线，站在这么一个高度来看，房地产商的破产的处理，所以明确商品房消费者权益保护优先顺为，保护买房人的合法权益。整个破产法的优先权在房地产商的破产当中做了一个重新的排序。在房地产商破产当中，大家争议比较多的，也是比较难处理的问题。我简单列了几个重大的问题，当然远远不止这些问题。房地产商泡沫破灭以后，出现的现金流的问题，资产负债表的问题，到底救它，还是让市场出清呢？这是摆在前面列的房地产商，各地的法院，还有债务人，还有地方政府面前的一个问题，怎么处理它？如果按照破产法的清晰的规定，很多房地产商可能必须清偿到期债务，否则就要立马给它清算掉。如果按照要从保交楼、保民生、保稳定三保的角度来说，房地产商应该去救。这个时候是摆在我们很多我们的债务人、债权人、战略投资人在琢磨的问题，特别是我们法院到底处理不处理，这是一个很纠结的问题。我们的基本意见很重要的就是，我前面说了一个数据，现在中国有74万家房地产开发商，其实中国的房地产开发商太多了，我曾经到一个省，他们请我跟房地产企业一块交流，说房地产商都是大老板，你来见一见。我想最多十来个人，结果是五百多个，只是省的一小部分，一个县就有4、5家房地产开发商，完全没有必要。中国的房地产开发商太多了，从宏观的角度来说，我们房地产也是要进行市场出清的，不需要那么多。大量的中小房地产商，我认为应该在这次大的房地产危困过程中出清，换句话说大量的房地产商应该清算。我们为什么强调在这个过程当中，几项政策都强调分地施策，分城施策，分企施策。中国太大了，东西南北，（政策）很不一样，还是根据各地的情况来对房地产商整体的情况进行分析。从结构性的角度来说，是应该清算为主，但是从具体对于地方的民生的影响，对地方稳定的影响，还有资产质量等等来看，还是要有一个判断。特别是对于有发展前景还不错的房地产商，是要去救的。我认为这是一个过程，不是说我结构性的目标，74万家砍掉10万家，10万家砍到5万家，中国有大的5万家房地产商就够了，一下子也做不到，可以分阶段把这些房地产商进行整合。整合的好处很多，现在很多房地产商这么多，当然市场是很红火，但是也出现了房地产业的很多乱象。如果房地产业有合格的投资者进入，当然是比较健康的房地产业的市场。从大的角度，每一个法院，每一个债权人、债务人、地方政府都碰到这样的问题，到底要不要清算重整，大的角度要逐步淘汰，中国根本不需要74万家，太多了，原来有80万家。房地产的重整现在有很多地方，很多典型的案例都是在预重整。预重整当然有非常多的好处，可以节约谈判的成本，特别节约司法的成本。现在预重整在中国做的比较滥，预重整是重整前的程序，重整前的程序，某种程度上来说，在目前的法律当中没有法律依据。可是现在所有的法院都在用，我们破产法修改的时候也在讨论这个问题，预重整最重要的一些东西。预重整程序实际上在债权人和债务人的谈判机制，这个谈判机制比较重要的是两个概念：一个是信息披露的概念，一个是预重整的法律效力，包括后面跟重整程序的对接，这个在法律界，在破产界有很大的争议，个人的观点还是要限制预重整被大规模的应用。我们一些预重整程序，管理人上去了，法院的三宗旨也上去了，基本上取代了重整程序，后面重整程序走一个过道。但是这个过程当中，它的谈判、博弈的充分性不够。所以这一块是现在预重整当中要特别小心的。
重整是救项目还是救公司？我们看到很多房地产公司是出问题了，很多项目还不错，具体到项目还不错。但是你这个公司可能涉及到很多的资源或者很多的负债是在非经营性，或者其他的经营领域，并不在房地产里面，这也是一个问题。我们一般来说，这个里面就涉及到对于重整模式的确定，到底是程序式的，续建型的重整，还出售型的重整，这个对项目或者公司是不一样的。我们现在不能破一个项目，我们破一个项目，它的申请主体和资产的资产池范围的界定都不好弄，确实有很多经营性的项目是很活的。在重整当中，对重整模式，因为程序性的，再建型的，有承债式的，有股权融资性的，有很多方式。
在出售式里面也有很多种具体的小的交易框架，所以这里面很重要的一点，涉及到对于大型的房地产商和小型的房地产商的处理，应该是有区别的。对于有非常优质资质的，因为房地产商要有牌照，牌照的资源需要不需要利用，在什么场合上利用。我已经有牌照，我接盘你没有问题，我国企大房地产接管你是没有问题，但是对于其他的战略投资人进来，觉得你有房地产牌照，对将来有用，可能就是一个资源。总之这里面确实是我们在房地产重整当中要关注的一个模式的问题。我前天在东北最高院搞了一个论坛，东北就遇到这个问题，很多的重整项目，战略投资人不愿意去，项目还是不错的，但是投资人很少，这里面当然有很多因素，投资不过山海关，很多人不愿意到东北投资，因为那边的营商环境总感觉有点跟关外有点不一样，更不要说跟南方不一样，这是一个非常重要的问题。房地产商的重整很重要或者最重要的前提就是它要有资源，它要有重整价值，但是这些重整价值，这些资源是要有人来认识他，有人愿意承接他，有人愿意盘活他，有人愿意来把它价值资产最大化。如果很多的房地产商都有这个问题，这些战略投资人从哪里来？现在中央的政策是鼓励资产管理公司，地方资产管理公司进入，如果纯粹的是政府或者国企的介入，还是不行的。如何发挥市场的力量，让更多资源进来，31条关于民营经济发展壮大31条，也许在下一轮的房地产商的破产重整过程当中会发挥一个很重要的政策的引导的作用。我们民营企业更多的介入。因为上市公司可能只是房地产集团的一块，并不是它的所有。还涉及到政府、地方政府，中央监管部门和法院之间的一个关系，这里面也有不少问题。涉及到上市，在前些年大量的上市公司包括房地产上市公司，它的控股股东、实控人，很多是用质押的方式进行融资贷款。这里面也有很多问题，一部分的上市公司的控股人、实控人、控股股东上去转移资产，占用上市公司资金，大量的盗用上市公司的资源，在重整当中借用这个来逃废债。但是这一块我们现在法律也都没有依据，上市公司的重整并没有给它一个部分的依据，包括它的进入者，需要什么条件。我们看到金融16条里面专门有一句话，金融16条第15条里面，鼓励我们的资产管理公司，我们的财务顾问公司担任破产管理人。因为他们有融资资源，实际上我们法律没有这个规定，法律规定就律师事务所，会计事务所和清算事务所可以担任管理人，他是没有依据的，金融16条里面有一条是落不了地的。现在有一些资产管理公司，AMC在各地的法院积极申请，也想突破，个别的地方也突破了，但是在法律上是没有依据的，所以上市公司重整有很多问题。最高院出批复的时候找了一些专家，我也参与了讨论。这里面还是有很多争议，它跟建筑工程价款和抵押债权之间的关系，还有破产费用、共益债务的关系，这是头号的问题。当然什么叫商品房消费者，什么叫买房人合法权益，这个要定义的。可能是自住型的购房人，我要去重点保护，但是投资型的呢？难道不保护吗？什么叫投资型的？一家三代，爷爷奶奶买一套，父母买一套，儿子买一套，这叫投资型还是叫自住型的？这里面有很多问题。什么是商品房的消费者？包括交了部分款项的算不算，没有交全款等等，这里面有很多定义的问题，这个定义在中国比较复杂。现在在法院的实践处理当中是对于住房消费者或者商品房消费者是有不同的定义，各个法院估计在判断这个问题的时候，我们希望拉到住建部定义，住建部说我也找不到这个定义地这个定义挺难的，是买多少？买50平米算商品房消费，500平米，5000平米是不是？这个在实践落地过程当中，这一条非常重要，但是这一条在具体界定当中，还是有很多法律上的难点。前面有一批房地产商发行了很多境外的债券，到海外融资，它遇到问题的，像我们的世贸集团在海外10个亿的违约，当然海外债权人没有逼他，如果逼他，有可能到海外提起破产的申请。这里面涉及到跨境破产的问题，就很复杂。当然我们希望通过现在的金融支持政策对这一块，特别对境外债券这一条很重要的政策，是采取发新债还旧债，通过债券置换的方式，对于企业解决燃眉之急。还有回购，通过专项的基金，专项的贷款去让房地产商去回购境外的债务。最重要的还是希望房地产商能跟海外的债券友好的谈判，友好的协商，等等方式来解决境外债券的处理。这个涉及到我们的信誉，某种程度上我们的海外发债都是经过监管部门审批的。对于房地产商的纾困的问题，还是站在战略的高度，营商环境和我们整体的经济高质量发展，供给侧结构性改革，市场经济体制的建立，一定要跟这个对接，一定要跟市场化、法治化、国际化的营商环境，和现在正在推动的中国式现代化、高质量发展对接，这里面不是一句空话，里面是有含义的。对下一步的政策选择的时候，是有不同的正义，不能回到计划经济的老路，还是站在这么一个角度来看下一步的处理的问题。我们说企业资产负债表，房地产商的企业的资产负债表现在需要修复，出了很多的问题，泡沫刺破，资产负债表出了很多的问题。在资产负债表修复的过程中，或者在主要解决在这些年，特别是近几年，在三保的前提下解决，你要整体性、系统性的思维，不能单项的思维，不能仅仅看一个个案，还要要有整体的思维。我一直认为，这个辜朝明出的主意，2008年《大衰退》的书很出名，而且中国有一些状况跟日本90年代的状况有点相似，他出的建议是中国开动财政政策的机器，大量的让政府投资，他这个政策还是有问题的。我是强调中国要让市场在资源配置中起决定性作用，更多的让市场发挥它的活力。但是市场信心是一个问题，原来三驾马车的政策下要用很大的调整。资产负债表的修复是和防风险搁在一起，这个防风险是一个政治前提，保交楼。但是保交楼要用好的方式保交楼，不要用传统的、僵化的、简单的、粗暴的方式保交楼。我们提出来破产法是极其重要的政策工具箱里面的最重要的一个工具。破产重整是可以在司法的房价下来确立各方的权利、义务和责任，而且这个可以进行充分的博弈，破产法下可以充分的博弈，博弈的结果是有法律效力的，换句话说它是有预期的。我们不要用无预期的方式来处理房地产商的资产负债表的修复问题。它连接着我们居民和家庭的资产负债表的修复，从联动性来考虑这个问题。我强调破产法是我们这一次房地产企业纾困解难当中最重要的工具，而重整又恰恰是这个工具里面最重要的武器，重整这个方式可以说是，在房地产当中没有得到高度的重视，正在逐渐批量的进入到处置的房地产风险的阶段，我们在做的更多用破产重整这个武器，它的好处非常多，我强调保交楼与市场化重整结合，不能要纯行政化或者简单粗暴的方式，或者非常短期的利益考虑去做，后面会带来很多问题。这个手术是在脓包外面，出问题的手臂上掺几个纱布，你要动手术，最好的手术就是破产重整。当然还有清算和和解这样的工具可用。精准的识别，我说的重整一定是对有发展前景的，要去识别它。有很多的重整的模式，有很多交易结构，有很多不同的具体规则的一些应用，这个很重要，要分地分层分企施策，不能是一个模式。这里面有很多东西可以创新，我们团队也在探讨这个东西，我们下来都可以探讨，有很多争论，也有很多办法，包括现在资产管理公司、财务公司、券商固收的不良资产部在做这件事，这里面有很多可以创新的。我们大型房地产商有财务公司，有表外业务，把表内业务转移到表外，有自己全资控股的公司转为联营公司。有很多我们叫做公司人格高度混同，人格否认的现象，它的资产混同、经营混同、管理混同，我们叫做要刺破面纱，合并重整是很重要的原则。合并重整要经过听证的程序，根据异议的程序，这是现在遇到的一些问题。现在很多房地产商是属于碎片化的烂尾，这样会带来司法管辖权的冲突，也会带来各地的债权人相互打架，哄抢资产，司法上采取的对策很重要的是要协调集中管辖和分案组里的关系，房地产商涉及到金融机构，涉及到很多行业，所以影响比较大，要在司法资源的配置上，是要有一定的规则，这个现在也在做。最高院强调像房地产商的破产、重整、纾困、解难，很大程度上跟地方政府要合作起来，很多是的地方政府要做的事情，包括如何盘活资产，如何资源的调配，如何进行信用的修复等等，还有税收的问题，税收的处理，这些都需要我们的政府。这里提一个概念，还要庭院联动，因为很多是破产审判庭在做，破产审判庭，它要有更强的和地方政府、监管部门互动的能力，在法院系统强调要庭院联动，光讲府院合作部行，还要有庭院联动，包括管理人，包括执行，财产保全等等，要庭院联动。破产法的修改，我们现在破产法虽然是一个很好的工具，但是它仍然是在这一轮的房地产行业和房地产企业的结构性调整当中，它的依据，它的短处还是出来了。毕竟是17年的法律，17年前没有想到那么多房地产商的破产。房地产行业涉及到优先权的问题，我提一个概念，优先权，一直没有注意中国式，中国的国情有一些“制度型催生的债权”。在西方发达国家的破产法不会有这样的问题，整个债权、物权的概念里面也不会有这样的问题。但是在中国的制度框架下就会有一种制度催生型的债权，这是破产法修改的很重要的考虑。比如说房屋回迁型的债权，把他的房子拆迁，房子拆迁要给它回迁费、搬迁费、适当的补助、装修装饰的费用等等，还要给误工、误业的费用。这个房屋回迁、拆迁以后的回迁的债权，在中国就是很特别的债权，把它当作普通债权是不行的。在中国这么多的商品房购房者很多就是把自己的一家三代全部的积蓄用来买房，最后让他破产，普通债权分文没有或者很低的债权回收率，那他们能干吗？在特有的房地产制度下，在三高：高杠杆率、高负债率、高风险率的房地产市场催生这样一个制度，催生这样一批债权人，你把他当成普通债权说不过去。虽然民法典和担保法不会支持把他当做优先权，但是这是下一步修改要重点考虑的问题。下一步的政策选择无论是从整体的中央政府的政策也好，从司法政策，是要给房地产市场和房地产企业的纾困解难提供更市场化、更法治化，更有预期的政策选择。
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2023年7月22日，“首届中国企业纾困与破产重整投资峰会”在沪